Брендированные апартаменты 
Апартаменты с сервисным обслуживанием в докризисный период достаточно активно возводились по всему миру. Это был популярный формат в мегаполисах и курортных регионах. Представитель руководства известной в мире недвижимости организации JonesLangLaSalleHotels Смирнова Марина говорит об этом явлении так: «Подобный формат жилья впервые возник в США где-то в семидесятые годы. В Америке люди более мобильны, финансовые организации без особого труда предоставляют кредиты. К тому же, американцы более привязаны к собственности, чем, например, россияне. В США данное направление достигло своего пика, теперь оно начало активно развиваться на рынках других стран – Иордания, Сейшелы, ОАЭ, Черногория, Оман. Можно сказать, что эта схема «вышла в тираж».
В России пока нет жилья под брендами Hilton или же Marriott. В некоторой степени появление апартаментов под управлением гостиничных сетей для россиян – еще завтрашний день. Для начала в России должны обосноваться известные гостиничные бренды. Но первые апартаменты подобного формата уже в скором времени появятся и у нас.
Бонусы и премии за бренд
«Гостиничные апартаменты мало похожи на номера внутри отеля. Они скорее напоминают роскошные квартиры с отделкой самого высокого уровня», – такую оценку новому формату дает Наталья Розенблюм, сотрудничающая с компанией HospitalityIn.Comm. Апартаменты составляют единый комплекс с гостиницей, занимают несколько этажей или весь блок, но могут возводиться в непосредственной близости от «курирующего» их отеля.
Все преимущества «привязанности» к отелю очевидны: можно пользоваться всей инфраструктурой, деловыми, культурными и спортивными центрами, ресторанами, зонами SPA и т.д. Становятся доступными различные услуги отеля, например, room-service или уборка квартиры, встречи в аэропорту. Часто покупателями такого рода апартаментов становятся иностранцы. Их привлекает юридическая чистота сделки, высокое качество всего проекта и отличный сервис. Работают в этом направлении большинство известных гостиничных брендов уровня 4-5 звезд, такие, например, как BanyanTree, Hyatt, Hilton и др.
В Соединенных Штатах апартаменты под управлением гостиничной сети имеют стоимость на порядок выше (в среднем на 30%) обычных. Иногда, по словам Марины Смирновой, наценка может достигать и 60%.
Проживая под одной крышей с гостиницей, хозяева апартаментов имеют возможность сдавать свою недвижимость с помощью гостиничного оператора. Это удобно, ведь владелец не ищет самостоятельно арендаторов, не занимается рекламой и т.д.
В жилом комплексе «Горки» в Красной Поляне хозяева апартаментов смогут во время проведения Олимпиады вернуть себе посредством сдачи в аренду до трети стоимости своего жилья.
Основных схем для сдачи в аренду две. По первой схеме владелец получает прибыль в зависимости от срока, на который были сданы апартаменты. А вот по второй владелец может получить фиксированный годовой доход вне зависимости от того, сдавалась ли его недвижимость в аренду. Подсчеты компании JonesLangLaSalle показывают, что в среднем хозяин может рассчитывать на доходность от аренды в 6%.
Модель с гарантированным доходом характерна для развитых рынков. Такие апартаменты пользуются спросом и в сфере бизнеса. Инвесторы в гостиничное хозяйство понимают, что отель окупается достаточно долго, особенно если курорт имеет выраженную сезонность. Инвесторы страхуются и ищут вариант получения прибыли еще на начальном периоде. Продажа апартаментов помогает привлечь быстрые деньги и ускорить окупаемость всего проекта.
Если говорить о потребительских характеристиках самих апартаментов, то они отличаются просторной планировкой и высочайшим уровнем внутренней отделки. «Площадь таких апартаментов определяется рынком, – отмечает Марина Смирнова. – Российский стандарт относительно размеров жилья заметно выше, чем в Северной Европе. Например, норвежцы берут за ориентир модульную единицу в 18 м2 – минимальная площадь апартаментов, которая может быть продана в этой стране. Россияне же априори настроены на площадь в два раза больше, поэтому у нас, как правило, не говорят об апартаментах менее 36 м2».
Для мегаполисов и престижных курортов
Наталья Розенблюм говорит, что, исходя из мирового опыта, апартаменты под управлением гостиницы пользуются немалой популярностью в больших городах, а также в престижных курортных зонах. Мотивация покупателей ясна – обладать своей недвижимостью в регионе, в который они регулярно приезжают. Подобное «брендированное» жилье гарантирует высокое качество и избавляет владельцев от излишних хлопот.
На российских просторах сегмент апартаментов под гостиничным управлением пока развит слабо. «Сервисные апартаменты для нас – это новая реальность в гостиничном бизнесе, – считает Евгений Безель, один из руководителей гостиничного направления «Горки Город». – Почему возникает интерес к курортной апарт-недвижимости? По той причине, что люди желают ездить в одно и то же место достаточно регулярно. Приехать с семьей на отдых несколько раз за год. Не зависеть от наличия свободных номеров в гостиницах. Это дает чувство независимости».
Процесс формирования данного сегмента идет достаточно медленно. Эксперты объясняют это рядом причин. «Рынок гостиниц в России находится на стадии своего формирования, а подобные продукты сопровождают более зрелые рынки, – высказывает мнение Наталья Розенблюм. – Помимо этого, проекты с гостиничными апартаментами, как правило, реализуют в рамках крупных гостинично-жилых комплексов достаточно высокого уровня. Тех, которые находятся в управлении транснациональных гостиничных операторов. Ряд наметившихся в России проектов было приостановлено по причине кризиса».
Потенциальных покупателей нередко останавливает и непривычный статус этого типа недвижимости. Мария Бондаревская – юрист компании «Юков, Хренов и партнеры» – говорит, что это – «серая зона между гостиничным фондом и частным жильем». Системной проблемой подобных апартаментов считается невозможность зарегистрироваться в них. Отечественное законодательство рассматривает их как нежилое помещение, которое не рассчитано на постоянное проживание. Существуют сложности с получением ипотечного кредита, что рождает у покупателя внутренний дискомфорт.
Но все же перспективы этого рынка у нас многие эксперты оценивают как хорошие. «До кризиса в России спрос на жилье был высоким, сейчас он постепенно начинает восстанавливаться. В России сфера гостиничных апартаментов разовьется в ближайшие пять лет. Но многое зависит от девелоперов и инвесторов, от их возможности разработать привлекательный по концепции продукт», – считает Дэвид Дженкинс, директор отдела недвижимости Cushman&Wakefield.
«Наибольшую популярность жилье данного формата будет иметь в мегаполисах, где наблюдается большой бизнес-трафик. Там будет формироваться потенциальный спрос на такой вид недвижимости, – говорит Наталья Розенблюм. – Курортный сегмент в нашей стране по-прежнему мало развит, так, по крайней мере считают зарубежные операторы и туристы. Поэтому курортное направление остается второстепенным». Единственное исключение из всех курортных регионов – Сочи. Для хозяев Олимпиады апартаменты под гостиничным управлением – вовсе не отдаленное будущее, а настоящее.
Заработать на Олимпийских играх
Самый заметный проект с апартаментами с гостиничным управлением на сегодня – «Горки Город». Расположенный в районе Красной Поляны практически с нуля к Олимпийским играм возводится мини-город. Помимо традиционной гостиничной инфраструктуры здесь будут расположены 2,5 тысячи апартаментов, некоторая их часть будет находиться под управлением гостиничных операторов. Одним из партнеров этого проекта стала международная гостиничная корпорация InterstateHotels&Resorts, партнерами которой являются бренды Marriott и Hilton.
Член правления ОАО «Красная Поляна» Евгений Каплун отмечает, что покупатели новостроек могут пользоваться комплексом услуг компании по сдаче в аренду апартаментов, по их сервисному обслуживанию, и конкретно – во время олимпийского периода. Наличие солидного оператора гарантирует и безупречный сервис, и предоставляет хорошую возможность получения дохода от своей недвижимости. За время Олимпиады, а в целом это около 50-ти дней, владелец апартаментов в «Горки Городе» сумеет вернуть до 30% от нынешней стоимости недвижимости, если доверит ее сдачу в аренду профессиональной управляющей компании.
Евгений Безель рассматривает вариант долгосрочного интереса к краснополянским апартаментам: «Мы делаем попытки привлечь туда и нецелевую аудиторию. К примеру, создается инфраструктура для детского спорта. А через десяток лет эти детишки будут следовать образу жизни своих родителей».
Перспективы развития этого нового формата в Сочи зависят и от слаженности действий заинтересованных структур и лиц, и от успешности Сочи и Красной Поляны как курортов. Безусловно, нужна высококачественная транспортная и туристическая инфраструктура, уровень профессионализма в управлении курортами. «Успех будет достигнут, если удачно организовать продвижение бренда города Сочи на внутреннем и международном рынке», – считает Джон Литцбергер, вице-президент по развитию MarriottInternational.
Немалым фактором станет и ценовая политика – рассчитана ли курортная зона на туристов с высокими доходами, или же включает в себя и средний класс. Евгений Безель говорит по этому поводу: «Апартаменты будут не только под 4-х и 5-ти звездочным управлением, но и под демократичными и доступными тремя звездами. Для продвижения апарт-формата нужно немало потрудиться, чтобы сформировалось устойчивое представление о курорте Сочи с оптимальным соотношением «цена-качество».
Елена Юргеньева, которая является директором департамента элитной недвижимости в компании KnightFrank, говорит: «Формат апартаментов под управлением очень востребован и бурно развивается. Эта тенденция связана с ростом благосостояния людей. Два десятка лет назад количество семей, имевших более пяти объектов недвижимости в разных странах, было небольшим. Ныне люди с достатком среднего и выше среднего уровня позволяют себе подобные покупки. Инвестор, приобретающий подобную недвижимость сезонного направления, не может рассчитывать на более, чем 5-6% годовых, а вот на круглогодичном направлении вполне оправданно рассчитывать на 8% в год.
Сейчас KnightFrank рассматривает несколько подобных проектов в России: три проекта в столице, два – в Санкт-Петербурге и два других – в олимпийском Сочи. Конфиденциальность соглашений не позволяет раскрывать подробности, но можно сказать, что данное предложение может появиться на рынке уже в будущем году. Интерес клиентов дает основание говорить о востребованности такого формата.
5 причин для покупки в АН "Капитал"
- 20 лет безупречной работы на рынке недвижимости
- Высочайшая репутация среди коллег и клиентов
- Профессиональные консультации в сфере недвижимости
- Анализ целесообразности покупки или продажи объекта
- Прозрачность размера вознаграждения за наши услуги