Доступное жилье: быть или не быть 
Внедрение новых инициатив
По мнению специалистов Минрегионразвития, прежде чем купить новую квартиру, человек должен прийти в нее и выбирать вид из окна, но никак не просматривать картинки будущего жилья, стоя на пустыре, где когда-то начнется строительство. Работники ведомства убеждены, что если не будет долевого строительства, то не будет и обманутых дольщиков, а то, что будущие жильцы больше не будут финансировать строительство, никак не скажется на его темпах и объемах. Застройщики вынуждены будут брать кредиты в банках, а не в долг у населения. Отмена 214-ФЗ не повлияет на договоры, которые были заключены ранее, но новые уже не будут заключаться.
Однако профессиональные игроки рынка недвижимости убеждены, что Минрегионразвития с излишним оптимизмом смотрит в будущее. Ведь около 70% затрат на строительство обеспечивается дольщиками, а банковские структуры, на которые возлагает надежды ведомство, с большим нежеланием кредитуют строительные объекты. Следовательно, отмена этого закона неминуемо повлечет за собой остановку строительства. Рынок жилой недвижимости и так развивается очень медленно, а инициатива Минрегионразвития может и вовсе его ликвидировать.
Эксперты дружно заверяют, что на рынке жилой недвижимости наблюдается подъем, а некоторые регионы уже могут похвастать докризисными показателями. Однако и докризисные проблемы также никуда не делись.
Основной проблемой является неэффективный менеджмент компаний-застройщиков. В докризисный период маржа строительных компаний составляла от 200 до 400%, а на сегодняшний день – от 100 до 150%. В строительном бизнесе существуют свои особенности. Например: объект достроен и продан, деньги от его продажи вложены в следующий проект, но гарантии от его провала нет, поэтому, компания вынуждена учитывать возможный риск и перестраховаться, а оплачивать за это будет потребитель. У большинства потребителей такой расклад вызывает справедливое возмущение.
Второй проблемой является земля. Законы, которые принимались в докризисные годы, когда у девелоперов не было проблем с деньгами, и они платили любые суммы за землю, существенно подняло ее стоимость. Сейчас госорганы попытались снизить расценки на землю. Однако, девелоперам нужна отсрочка: закон, по которому строительные компании смогут осуществлять возврат денег за землю через 2 – 3 года после окончания строительства объекта. Власти поняли, что погорячились, ведь продвижение любой инициативы требует огромных усилий, а раскрутка законодательного маховика – времени. На третьем месте - проблема коммуникаций. Уже лет пять она не дает покоя всем застройщикам. Чиновники также понимают абсурдность этой ситуации. В настоящее время строительным компаниям за подключение приходится платить дважды. Сетевая компания получает деньги за подвод коммуникаций, но потом ставит застройщика в такие условия, что тому приходится тянуть трубы и провода самостоятельно. На средства, полученные за подключение, сетевые компании организуют фонды, деньги из которых идут на подведение коммуникаций к перспективным объектам. Нынешние потребности строительных компаний давно перегнали возможности коммунальных организаций. Поэтому, и существует замкнутый круг, когда, например, девелопер планирует освоить участок к 2011 году, а у сетевиков по плану подключение этой площадки в 2014 году. Застройщику приходится подводить коммуникации самостоятельно, но с условием, что сетевики их потом выкупят. Однако коммунальщики на такой компромисс не идут, т.к. не позволяет закон, вот и приходится строительным компаниям платить за коммуникации дважды.
А вот самыми несокрушимыми проблемами являются коррупция и бюрократия. Никого уже не удивляют откаты, которые застройщик должен платить с самого начала и до конца реализации любого проекта.
Финансирование строительства – одна из глобальных проблем. Для начального этапа строительства получить заем в банке нереально. Под объекты с 50-ти процентной готовностью банковский кредит получить можно, а под новую стройку – нет. Если застройщик в состоянии вложить 30% собственных средств, то у него появляется слабая надежда на кредитование. Но главная проблема в том и заключается, что у застройщиков отсутствует возможность финансирования стартового этапа. Например, на приобретение земельного участка средств хватило, а на дальнейшие вложения - нет.
Но для банков основную роль играет надежность строительных организаций. А ведь в начале строительства, даже самая надежная строительная компания, не может дать 100-процентную гарантию успешного завершения проекта, потому что и сама ни в чем не уверена. А так как риски просчитать невозможно, финансовые структуры остаются глухи к мольбам застройщиков. Представители банков не воспринимают в качестве аргументов ни различные разрешения, ни договоры, ни залоговую недвижимость, с которой они и так намаялись во время кризиса. Отсюда напрашивается единственный вывод: проектному финансированию может порадоваться только тот застройщик, который сможет на 100% гарантировать продажу будущего жилья, а, следовательно, и возможность возврата кредита. Но, к сожалению, сегодня таких гарантий дать никто не может.
Весь этот спектр проблем показывает всю нереальность доступного жилья. Власти, правда, возлагают надежды на строительство загородных малоэтажек. Становится очевидным, что в ближайшие годы будут снижаться темпы ввода многоэтажных домов, а это делает перспективным строительство домов малой этажности. К тому же, закон не требует от таких зданий прохождения специальной экспертизы, которая может затянуться года на полтора. А это позволяет быстрее отбить первоначальные вложения и уменьшить затраты на подведение коммуникаций.
К примеру, в Сочи таким строительством занимаются давно. Но, в государственную казну ничего от этого не поступает, т.к. оно считается индивидуальным жилищным строительством. Такие дома помогают сделать жилье в Сочи более доступным, однако, они не приносят никакой выгоды городскому руководству, поэтому, с таким строительством ведется борьба.
У государства, банков и застройщиков практически нет ни одной точки соприкосновения в этом вопросе, поэтому, любая инициатива, которая способна улучшить жилищную ситуацию, сразу же гибнет. Например, еще с 2000 года существует тема социального жилья. Но, вряд ли оно когда-либо появится, если не отменят закон о приватизации. А зачем муниципальным властям строить жилье для малоимущих слоев населения, если они и так могут присваивать его через суд?
На сегодняшний день, доступное жилье можно сравнить с доступным Мерседесом. И то, и другое для большинства людей так и останется мечтой.
5 причин для покупки в АН "Капитал"
- 20 лет безупречной работы на рынке недвижимости
- Высочайшая репутация среди коллег и клиентов
- Профессиональные консультации в сфере недвижимости
- Анализ целесообразности покупки или продажи объекта
- Прозрачность размера вознаграждения за наши услуги