Если не строить, метры подорожают 
Реальных проектов, касающихся комплексной застройки во время кризиса было создано немного. Микрорайон Ростова – Левенцовка, сегодня это главный на территории города инициатор предложения в первичном рынке. Аналитик УК «Финам» Максим Клягин считает что, строительная индустрия в целом, продолжает испытывать воздействие последствий кризиса, оставаясь под давлением целого перечня неблагоприятных факторов, хотя здесь и наблюдается постепенное восстановление. Кроме тог, множество проблем возникает из-за дефицита кредитных ресурсов направляемых участникам рынка. Актуален также вопрос низкого спроса. Основной тренд строительства, исключая сезонный фактор, в настоящий момент восходящий, однако в целом показатели динамики все еще умеренно негативные. По данным официальной статистики, первое полугодие принесло снижение строительства жилья в пределах ЮФО на 6,5%. Ростовская область показала прирост на 7%, но остальные регионы, среди них и Краснодарский край, отличились падением — в некоторых случаях равным 30%. Цена жилья растет относительно низкими темпами. Объёмы ипотечного кредитования вскоре достигнут докризисного уровня, но потенциал дальнейшего снижения ставки исчерпан, что не позволяет в том же темпе наращивать кредитование на среднесрочный период. Увеличение дефицита, при его накоплении, может стать еще одним фактором, который ускорит рост цен при возвращении массового спроса.
Факторы роста
Максим Клягин отмечает, что ситуация с жилищным строительством в округах хуже, по сравнению со страной в целом. В особой степени это касается СКФО. В пределах ЮФО показатель снижения ввода состоянием на первые 6 месяцев нынешнего года составляет 6,5 %, в СКФО аналогичный показатель равен 20%. Краснодарский край при учёте снижения темпа ввода вошёл в перечень субъектов, которые характеризуются наиболее высоким объёмом жилищного строительства. Регион обладает 8 процентами от всего объёма ввода жилой недвижимости в Российской Федерации в целом. Более высокое значение есть лишь у Московской области, где оно равно 9 процентам. Однако, непосредственно дефицит – это не единственный катализатор роста цен на недвижимость. Павел Корчуганов - генеральный директор закрытого акционерного общества «Магистрат-Дон» называет следующие главные причины удорожания квадратного метра жилой площади. Прежде всего, существует нехватка предложения в секторе ликвидного жилья в пределах первичного рынка. Связан он с низким темпом строительства на большей части объектов. Помимо этого, у застройщиков, обладающих стабильной репутацией и высокими темпами возведения жилой недвижимости, ликвидные квартиры выкупают на начальных стадиях строительства. Руслан Высоцкий, генеральный директор компании Краснодарского края «РЕНОВА-СтройГруп», отмечает, что по причине замороженного состояния множества проектов в области недвижимости в годы кризиса, скоро может сформироваться структурный дефицит в сфере ликвидных предложений. Наибольшим образом это касается среднего и эконом класса жилья. Следующая причина заключается в развитии ипотечного кредитования, а также снижении ставок, что обусловлено ростом конкуренции среди банков в этой сфере. Факторами роста служит активизация государственной поддержки рынка недвижимости, а также увеличение ассигнований государства на разнообразные жилищные программы. Максим Клягин замечает, что основной потенциал ценового роста можно связать с предполагаемым расширением в рамках среднесрочной перспективы платёжеспособного спроса. Сергей Романов - представитель филиала закрытого акционерного общества «Желдорипотека» в городе Ростов-на-Дону, считает, что важно учитывать постоянный рост цены на землю, повышение стоимости строительных материалов и строительные инфраструктурные затраты. Андрей Шумеев генеральный директор фирмы «ЮИТ ДОН» подчеркивает, что последний показатель не может оказать существенное воздействие на жилищный рынок. Подорожание стройматериалов – это сезонное явление. Причиной роста цен можно также назвать появление ажиотажного спроса, который касается некоторых материалов. Это связано с возобновлением работы многих девелоперов. В период кризиса, а также осенью и зимой не наблюдалось подобного уровня спроса.
«Однушки» приросли процентами
Многие аналитики отмечают, что большая часть перечисленных факторов образования цен имеет переменную силу, однако присутствует всегда. В свою очередь смещение показателя спроса к дешёвым метрам наблюдается лишь в два последних года. Именно его следует рассматривать в роли главного драйвера. Андрей Шумеев убежден, что средний покупатель ещё в течение долгого времени будет выбирать жильё «эконом» уровня. Уточнение Павла Корчуганова заключается в том, что в Ростове потребитель сейчас испытывает некоторые сложности в поиске таких квартир. Многие клиенты, откладывавшие, в начале этого года, покупку квартиры на несколько месяцев, сегодня удивлены тем, что в этот период все жилье в заселённом и сданном микрорайоне под название «Западные ворота» оказалось распродано. Скорее всего, очень скоро ситуация усугубится. По словам Руслана Высоцкого на рынке жилья Краснодара главная часть предложения сконцентрировалась на среднем и эконом классах жилья. По статистике продаж в период первого полугодия нынешнего года наибольший спрос наблюдался на однокомнатных квартирах, площадью 26,5 - 37,5 квадратных метров и двухкомнатных квартирах площадью 50 - 55,5 квадратных метров. Если в период первого квартала наблюдался рост спроса на элитные квартиры-студии, то в период второго квартала появился динамичный рост в продажах двухкомнатных квартир. При сравнении с концом прошлого года видно, что их доля увеличилась до показателя 38 процентов. Прежде всего, растёт стоимость двухкомнатных и однокомнатных квартир небольших по площади. В 2010 году динамика роста цен первичного рынка сохранилась в рамках инфляции. Однокомнатные квартиры обзавелись лишними процентами. Если говорить о нынешнем году, видим повторение ситуации. Рост на 15–20 процентов возможен у однокомнатных квартир, а также двухкомнатных площадью не более 70 квадратных метров. Наиболее дешёвая недвижимость, а также квартиры меньшие по площади покупают уже в начальных стадиях строительства. Более дорогое предложение рассматривается на завершающем этапе строительства либо после ввода жилья в эксплуатацию. По этой причине мониторинг цен жилья отражает более высокую стоимость на квадратный метр недвижимости. Приоритет класса эконом более заметен, так как, согласно неофициальным данным, недвижимость класса бизнес летом сего года не продавали, множество застройщиков, работающих в данном сегменте, проводило акции и предоставляло сезонные скидки.
Ниже некуда
Согласно данным MACON Realty, средняя стоимость одного квадратного метра жилья в условиях первичного рынка в ЮФО равна примерно 41 тысяче рублей. В Краснодарском крае этот показатель равен 40,5 тысячам рублей, что намного ниже, чем в Ростове, но выше, по сравнению с Астраханью и Волгоградом. Пока темп роста ожидается умеренный. По итогам 2011 года он существенно не сможет превысить уровень инфляции. Илья Володько - генеральный директор компании MACON Realty убежден в том, что времени на покупку недвижимости по минимальным расценкам осталось немного. В период последних двух лет цена квартир в Краснодаре снизилась практически на 20%. За первые полугода 2011 количество сделок увеличилось практически на 65% в сравнении с аналогичным отрезком 2010 года. Жилищный рынок стабилизировался, в будущем он продемонстрирует рост. В первые полгода 2011, колебание стоимости на рынке Кубани было незначительным — от 0,5 до 1,5%. Это объясняется завершением всех продаж одних объектов и началом продажи других, а кроме того мотивационными программами от застройщиков. Отмечается повышение в пределах от 5 до 7% на вторичном и первичном рынках недвижимости. Наиболее активно рост цены можно было наблюдать в первые 4 месяца нынешнего года. В ЮФО в среднем цены в рублях по итогам 6 месяцев выросли в пределах от 4 до 5%. Такова общая оценка квартир абсолютно всех типов. Уже к концу нынешнего года стоимость класса эконом может вырасти в пределах 8–10 %. Связано это со снижением числа предложений в сегменте готового, нового жилья, а также либерализацией программ ипотеки. Цена на квартиры класса бизнес до конца этого года почти не изменятся. С учетом существующей динамики, в ближайшее время на рынке юга в сфере жилой недвижимости вероятно оформление принципиально нового тренда. Пока что в столице Кубани цена несколько ниже, по сравнению с Ростовом. Однако стоит учитывать факт того, что объём предложения в данном регионе намного больше. В Краснодаре темп экономического роста исходя их основных показателей сравнительно выше. Вероятно, в перспективе жилая недвижимость этого города станет ощутимо дороже.
5 причин для покупки в АН "Капитал"
- 20 лет безупречной работы на рынке недвижимости
- Высочайшая репутация среди коллег и клиентов
- Профессиональные консультации в сфере недвижимости
- Анализ целесообразности покупки или продажи объекта
- Прозрачность размера вознаграждения за наши услуги