Олимпиада в Сочи: насколько пострадает рынок жилья? 
Основная причина потери интереса к сочинской недвижимости – ввод новых правил касающихся этажности зданий. Такое ограничение сказалось на рентабельности недвижимости. По новому правилу здания в центре города не должны превышать шесть этажей. Это означает, что либо застройщик должен был построить многоэтажный дом задолго до начала подготовки к Олимпиаде, либо придется ждать ее окончания. Данный Генплан принят в 2009 году. Подобные ограничения практически остановили строительство жилых и коммерческих объектов. Следует отметить, что в настоящее время строительство зданий класса «бизнес» либо «элит» составляет всего 31 проект. Это около 650 тысяч кв.м. Учитывая, что цены на сочинскую недвижимость были, есть и остаются довольно высокими, можно с легкостью подсчитать масштабы потерь от неполученной прибыли. Для справки, стоимость 1 кв.м. в недвижимости бизнес-класса составляет примерно 100 тыс. руб., элитные постройки оцениваются от 140 тыс. руб. и выше. Такие цены приравниваются к ценам на московскую недвижимость (100 тыс. руб. за 1 кв.м. на недвижимость эконом-класса и 200 тыс. руб. – бизнес-класса).
Еще одна причина спада продаж сочинской недвижимости – проблемы с транспортной инфраструктурой. Транспортный коллапс в г. Сочи приравнивается к проблемам крупнейших городов Российской Федерации. Сочинская транспортная инфраструктура считается самой медленной в РФ. Этому есть несколько причин. И несовершенство улиц и трас со слишком узким полотном, которые не справляются с увеличившемся транспортным потоком. И недостаточность парковок, вынуждающая автовладельцев бросать машины по обочинам дорог. В результате и без того узкая трасса становится еще меньше. Еще одна причина, характеризующая несовершенство дорог, это высокая аварийность трассы Джубга-Сочи. Интересен тот факт, что число владельцев автомобилей в городе Сочи превышает показатели по всем крупным городам Российской Федерации. На 1000 человек числится 328 зарегистрированных автомобилей. В Москве этот показатель составляет 313 на 1000, а в Санкт-Петербурге – 280 на 1000. Учитывая постоянный и непрекращающийся процесс строительства объектов для проведения Олимпиады, периодические ограничения транспортного движения по главным улицам в связи с проведением различных выставок и презентаций, а также большое количество иногороднего транспорта в курортное время, приводят к тому, что длина пробки в г.Сочи может достигать 150 км, а скорость движения зачастую равняется 5 км/час.
Следует отметить, что у самого главного курорта России появились вполне реальные конкуренты. Это города Черноморского побережья страны, где уровень жизни сопоставим с сочинским, и даже иногда превышает его. К таким объектам можно отнести «Резиденция Солнца» в Туапсинском районе, «Сады Морей» в г. Геленджик. Подходит к завершению такой интересный проект как «Золотая Бухта» в Анапе. Особо интересными можно считать объекты «Горки Город» и «Роза Хутор», которые расположены в Красной Поляне. Именно эти два проекта можно считать довольно интересными и привлекательными из всех горнолыжных курортов России. Любые таунхаусы и апартаменты, построенные ранее, резко уступают вышеуказанным жилым комплексам. В новых горнолыжных курортах весьма развита инфраструктура, улучшено качество строительства, внедрение современных технологий в строительства, наблюдается устойчивая инвестиционная программа. Все эти качества позволяют проводить рекламную кампанию в больших масштабах.
В результате большинство покупателей отказываются от планов покупки недвижимости в Сочи, и выбирают более спокойные места, не уступающие главному курорту России по развитию инфраструктуры и качеству жизни. Притом, стоимость жилья в этих городах куда ниже сочинского, а учитывая, что условия и надежность иногда даже превосходят сочинские объекты, становится совершенно очевидным факт падения спроса на строительство в Сочи.
К сожалению, никто не учитывает выводы, которые сделал Институт региональной политики несколько лет назад.
- Не следует объединять Большой Сочи протяженностью в 147 км по Черноморскому побережью как единый курорт. Ведь в эту сетку входит и молодежный курорт Лазаревское, и Красная Поляна, известная как знаменитый горнолыжный курорт, и знаменитая лечебная Мацеста, и слишком дорогой район центральной части города, а также олимпийская Имеретинская низменность, расположенная в г. Адлер.
- Небольшую по размерам Красную Поляну не следует объединять в один курорт, состоящий из нескольких. Сюда входит и «Гранд Отель», и «Роза Хутор», и «Город Горки», а также «Катерина Альпик», известная своими скандальными событиями, и главный горнолыжный объект «Альпика-Сервис». Лучше всего было бы развивать именно Красную Поляну как отдельный курорт. Тем более это уже вполне состоявшийся известный бренд. Но, происходит все совершенно в обратном направлении. Девелоперы пытаются сделать Красную Поляну местом, некомфортным для отдыха, в результате чего туристы сбегают в другие, более удобные курортные зоны. Первое, что они делают неудобным для приезжих, это не продают ski-pass, с помощью которого представлялось бы возможным пользоваться всеми подъемниками на этом курорте. А учитывая, что длина трассы Красной Поляны равна всего 13 километров, и если сравнить ее с Куршавелем, где только спуски длиннее в 12 раз и имеется возможность взять ski-pass, то становится очевидным неудобство отдыха в Красной Поляне.
- Но самый удивительный и абсурдный итог – в самом знаменитом курортном городе Черноморского побережья России Сочи отсутствует современная туриндустрия. В основном здесь имеется частный сектор с минимальными удобствами, санатории времен СССР и объекты класса «люкс» по несоизмеримо высокой цене. Притом, основной вид обогащения для сочинского курорта – это пансионаты для отдыхающих. Но все же на первом месте по популярности находится частный сектор. Люди со всех уголков России и стран СНГ селятся в маленькие домики по экономическим соображениям и сложившимся годами традициям советской эпохи. В результате в Сочи царствует теневая экономика, в бюджет не поступает и половины средств от налогоплательщиков. А ведь подобной ситуации можно было избежать, если бы цены на проживание в гостиницах и пансионатах были бы гуманными. Большим минусом для развития туризма также является несовершенная транспортная и городская инфраструктура, плохая система питания, слишком высокие цены на проживание в пансионатах и домах отдыха. Все это делает сочинский туризм с большим потенциалом нерентабельным.
Возможно, ситуация немного улучшится благодаря подготовке Сочи к Олимпийским играм. Но может произойти обратная реакция. Несомненно, вложенные средства позволят довести до уровня Сочи и его окрестности, улучшить инфраструктуру, сделать комфортным пребывание туристов. Но такой резкий толчок также может иметь отрицательный результат. Ведь для отдачи потребуется достаточное количество времени. А хватит ли сил и средств, чтобы и дальше после Игр поддерживать курорт на высоком уровне?
5 причин для покупки в АН "Капитал"
- 20 лет безупречной работы на рынке недвижимости
- Высочайшая репутация среди коллег и клиентов
- Профессиональные консультации в сфере недвижимости
- Анализ целесообразности покупки или продажи объекта
- Прозрачность размера вознаграждения за наши услуги