Нестандартная недвижимость Сочи 
Помещения свободного назначения
Одним из самых неоднозначных сегментов рынка коммерческой недвижимости принято считать помещения свободного назначения (ПСН). По идее, этот формат можно назвать универсальным, так как дозволяет эксплуатировать площади под различные типы деятельности, но при этом он и более уязвим ввиду отсутствия общей концепции использования помещений.
С офисными, торговыми помещениями, складами как сегментами коммерческой недвижимости все понятно: они поддаются счету, классификации, можно определить занимаемую ими долю на рынке. С ПСН – сложнее. Данный формат очень сложно систематизировать, так как он не причислен к определенному классу и не имеет прочих характеристик. Однако и пренебрегать им нельзя, потому что сегмент занял свою нишу и у него есть спрос и предложение.
Многие владельцы площадей в еще докризисный период стремились к изначальному позиционированию своих объектов. В период кризиса ситуация изменилась, сдать в аренду или продать помещение стало в разы сложнее. В связи с этим, с целью привлечения внимания потенциальных клиентов, собственники стараются заявить о более развернутой сфере эксплуатации своего объекта ПСН.
Определенно обозначить, что ПСН из себя представляют, также нелегко. Их не отнесешь к street-retail, к которым причисляют торговые помещения, располагаемые на первой линии, рядом с оживленными автомагистралями и активным человекопотоком. Однако по функционалу ПСН нередко граничат, а, порой, и пересекаются с различными сегментами. В частности, с встроенно-пристроенными площадями или отдельно расположенными объектами. Но есть одно существенное различие, выделяющее сегмент ПСН из общего ряда – это открытые планировки, делающие данные помещения универсальными для различных типов деятельности. ПСН можно встретить во многих сочинских микрорайонах. Качество их также отличается. Отдельно стоящие постройки, относящиеся к данному сегменту, считаются наиболее востребованными и дорогими. Месторасположение, трафик и площадь задают тон размеру арендных ставок. Более популярными считаются локации вдоль набережных у моря, менее – в спальных районах.
Предназначение площадей также играет роль в формировании ставки аренды. Если ПСН можно эксплуатировать в качестве торговых, то на них спрос больше, а, соответственно, и стоимость. Попытка сдать подобные помещения в аренду под офисы при учете выгодного месторасположения, обычно не дает дохода, сопоставимого по уровню.
Спрос на данный сегмент формируется различными игроками рынка. В их число входят – организации сферы услуг (ателье, мастерские, салоны красоты и др.) и компании, занимающиеся продажей специализированных товаров (продукция для ремонта и строительства, приборы, оборудование), чья деятельность предполагает наличие шоу-рума и т.д. Они считаются основными желающими на аренду такого типа помещений. При этом в подобном бизнесе не ориентируются на пешеходный трафик, так как за привлечение клиентов отвечает реклама.
Считается, что в период кризиса сегмент стал более уязвимым, что списали как раз на отсутствие отчетливой концепции по эксплуатации этих помещений. Впрочем, многие рантье за последний год стали уходить от шаблонной концепции сдаваемой в аренду собственности. По сути, ПСН активно становятся площади, имеющие конкретные профиль торговли и назначение, ввиду того, что первостепенным стало одно условие – наличие арендатора. А уж чем он станет торговать – продуктами ли, для чего необходимы дополнительные технические условия, или же одеждой, как было принято ранее, уже не столь важно. И количество подобного рода помещений в Сочи растет.
Помимо этого ПСН выставляются и на продажу. Ценовая политика зависит от тех же пунктов, что учитываются при аренде. Стоимость отдельно стоящих строений можно сравнивать со стоимостью помещений в небольших торговых центрах, но при расположении на первых этажах жилых домов она выше.
Здесь важно отметить, что перевод жилых помещений, находящихся на первых этажах, в нежилой фонд, очень актуально. Единственное, 2006-2007 гг. стали пиком по проворачиванию таких сделок. Однако сейчас, когда кризис немного ушел на второй план, количество обращений по данному вопросу снова стало расти. Ведь получить такое нежилое помещение – это очень выгодное вложение средств, после грамотного оформления необходимой документации, стоимость этой же площади увеличивается на 50-100 % по сравнению с идентичной по метражу и находящейся в этом же доме квартиры.
Насколько рентабельным будет такое помещение, зависит от самой квартиры и ее расположения. К примеру, жилье на первом этаже с окнами, выходящими на улицу, отлично подойдет под магазин. И в данном случае стоит затратить усилия на перевод. Ведь ставка аренды под торговые площади в проходимом месте может быть выше, чем плата за аренду квартиры, в пять-семь раз.
Сфера услуг и недвижимость
Предприятия сферы услуг не поддаются точному исчислению, однако занимают весьма заметную долю рынка коммерческой недвижимости. К этому сегменту относятся химчистки, дома быта, медицинские центры, парикмахерские, отделения банков, салоны красоты, стоматологические клиники и др. Сочи, будучи курортным городом, где основной доход получается как раз из сферы услуг, довольно хорошо обеспечен ими. Скажем, практически каждый сочинский микрорайон оснащён комплексом помещений (в большинстве случаев, это павильоны легкой конструкции, сгруппированные вместе), расположенных вблизи жилых домов и представляющие собой продуктовый магазин вкупе с бытовыми службами (например, салоном красоты, аптекой, ремонтом обуви, химчисткой и т.д.). Сам рынок породил такой формат, сменив классические дома быта советской эпохи.
Объем подобной коммерческой недвижимости, относящейся к сервисным арендаторам, количественно оценить невозможно, так как таких организаций тысячи. Но если в качестве примера взять постоянно появляющиеся торговые центры, то с учетом общей концепции, местоположения и ряда других пунктов, на предприятия сферы услуг может уходить 1-3 % площади, пригодной для аренды. К ним можно отнести различные бэби-румы, аптеки, парикмахерские и т.п. Безусловно, если сравнивать административные площади и жилую недвижимость с данным сегментом, то его доля меньше. Но, тем не менее, доля предприятий из сферы услуг в общем объеме стрит-ритейла, не столь уж мала – примерно 4 %.
Колоссальная разнопрофильность предприятий сферы услуг не позволяет создать для них единый стандарт помещений. Медцентры занимают самые большие площади. Мастерские по ремонту часов, одежды обуви – самые маленькие. Химчистки, салоны красоты, обменные пункты валют, стоматологические клиники, отделения банков и другие держатся в «золотой середине».
Для каждого предприятия из сферы услуг существуют свои критерии при выборе помещения. К примеру, для медицинских центров большое значение имеет высота потолка - он должен быть не менее 3 метров, а также хорошее освещение, что исключает эксплуатацию подвальных и полуподвальных помещений. Другая существенная деталь – это наличие воды в каждой комнате. Кафе и рестораны при выборе ориентируются на электрическую мощность. Подключение к водоснабжению и канализации – также обязательное условие для ресторанов и кафе. А для химчисток полного цикла кроме этого нужна хорошая электросеть, которая сможет выдержать высокую нагрузку, а пол – обилие тяжелого оборудования. У банков тоже есть свои особенности - при необходимости открыть крупное отделение, особо смотрят на конфигурацию помещения и высоту потолка.
Стоимость аренды варьируется в зависимости от сферы услуг предприятий. Например, возьмем, стрит-ритейл. Данный сегмент делится на две большие группы. Первая – это площади, подходящие для организации салонов красоты, банковских отделений, кафе, парикмахерских, ресторанов и т.п. Максимальный пешеходный трафик необходим для существования этой группы, так как она в большей мере ориентирована на человекопоток. Как правило, владельцы такого бизнеса стремятся выбрать наиболее людные места и платят за это достаточно высокую арендную плату. Вторая группа – это различные клиники, химчистки, дома быта. «Жизнеспособность» этих предприятий от людского потока зависит меньше, а вот на рекламу делается основной упор, и в особенности это относится к медицинским центрам. В данной группе для стоматологических центров установлены самые высокие арендные ставки.
Кризис заставил людей быть экономнее и от каких-то приобретений отказываться. Однако сэкономить на трудностях бытового характера не получится. Их устранение обойдется все равно дешевле, нежели пренебрежение ими и уж тем более покупка новой вещи взамен. Жители Сочи по-прежнему ремонтируют обувь, одежду, ходят в парикмахерские и прибегают к другим услугам. Именно поэтому предприятия сферы услуг работают стабильно, а скромные офисы, пригодные под размещение сервисных компаний, не перестают пользоваться спросом. Касательно сделок по покупке площадей для организаций бытового обслуживания населения, то даже в период кризиса они не прекращались. А цена объекта всегда зависела от его местонахождения и качественных характеристик.
5 причин для покупки в АН "Капитал"
- 20 лет безупречной работы на рынке недвижимости
- Высочайшая репутация среди коллег и клиентов
- Профессиональные консультации в сфере недвижимости
- Анализ целесообразности покупки или продажи объекта
- Прозрачность размера вознаграждения за наши услуги