Краткий обзор рынка коттеджных поселков Сочи. 4 квартал 2011 
Анализ предложения
Малоэтажный жилищный фонд Сочи представлен в основном отдельно стоящими частными домовладениями, с разным классом, годом постройки, архитектурой. Исключение, разве что, составляют немногочисленные участки, выполненные в едином стиле, предусматривающие от пяти до десяти домовладений. Однако, такие ячейки в основном, не имеют общего плана застройки, целостной инфраструктуры, а также огороженной территории, поэтому считать их полноценными объектами в сфере малоэтажной застройки не правильно.
Рынок организованных коттеджных поселков города Сочи является непрозрачным. Это объясняется существованием «ведомственных» и «закрытых» коттеджных поселков. К завершенным «ведомственным» коттеджным поселкам относятся «Газпромгородок» у горы Благодать, выше СПА-отеля «Рэдиссон САС Лазурная», расположенный в Мусин-Пушкинской Балке коттеджный поселок ЛУКОЙЛа, находящийся на территории санатория «Красмашевский» одноименный коттеджный поселок, расположенный по улице Виноградная, а также несколько коттеджных поселков в Сухом Ручье. К «закрытым» коттеджным поселкам относятся поселения на Мамайке у санатория «Ставрополье», на горе Бытха позади Центрального военного санатория им. К. Ворошилова, а также расположенный у бывшей дачи Сталина в районе санатория «Зеленая роща» коттеджный поселок «Русская Ривьера» и коттеджный поселок на Мацесте.
Согласно наблюдениям компании MACON Realty Group, в Сочи есть 14 коттеджных поселков, в которых осуществляется на открытом рынке продажа объектов недвижимости. Шесть из них уже введены в эксплуатацию, а восемь еще только строятся.
При этом, важно учесть, что Сочинский район представляет собой единственный участок на Азово-Черноморском побережье, где при строительстве коттеджных поселков применяют клееный брус. Это обуславливается наличием у некоторых девелоперов коттеджных поселков Сочи собственных деревообрабатывающих производств. Например, основной деятельностью девелопера проекта Sochi Country ClubГК «ARM» являются проекты в нефтяной отрасли и лесной промышленности. Инвестор «Усадьбы», имеющий монолитные коттеджи и дома из клееного бруса, владеет двумя деревообрабатывающими заводами.
Ценовая ситуация
В настоящий момент самая минимальная стоимость коттеджей в сочинских организованных коттеджных поселках равняется 7 миллионам 800 тысячам руб. За указанную сумму денег можно купить дом площадью около 300 кв. метров на участке 6,8 сот. Апартаменты предусмотрены всего лишь в двух проектах: «Горки-11» и «Орёл-Изумруд». В коттеджном поселке «Орел-Изумруд» апартаменты еще не продаются, а в «Горки-11» они уже продаются и стоят $4 тыс. за квадратный метр. А самая минимальная стоимость апартаментов здесь равна 6,3 млн. руб. за 50 кв. метров.
В октябре 2011 г., самая низкая стоимость таунхауса в среднем составляла 18,3 млн. руб. За эти деньги можно купить домовладение площадью 162,1 кв. м. Необходимо отметить, что земельный участок при таунхаусах, в основном, обладает маленькой площадью, всего около 1 сотки. Исключение составляет лишь коттеджный поселок «Морские Пенаты», в котором, начиная с августа 2011 г. при покупке таунхауса дополнительно выделяют земельный участок размером 5 соток, расположенный на противоположной стороне трассы.
Анализ спроса
В 2005 году и раннее, в самом начале развития рынка сочинских организованных коттеджных поселков, продажа недвижимости производилась всего лишь в двух проектах, а именно в «Южном Голицыне» и «Сосновом бору». Начиная с 2006 г. объем рынка стал ежегодно возрастать. В то же время, ожидаемого роста активности потенциальных покупателей не было, поскольку было завершено лишь пять проектов, а прочие находились на ранней стадии строительства. В 2009 г. экономический кризис оказал плохое влияние на рынок жилой недвижимости. Нужно учесть, что основной процент жилья в рамках организованных проектов сочинской малоэтажной жилой недвижимости 2008 г. и ранее покупалась лишь в качестве «летней резиденции». То есть, приобретение не являлось первой необходимостью. А во время кризиса сравнительно активными считаются прежде всего люди, покупающие жилье вынужденно, по случаю постоянного переезда, улучшение жилищных условий.
Начиная с 2010 г. и до сих пор активность потребителей возрастает. Это связано с постепенным послекризисным восстановлением их платежеспособности, а также большой готовностью многих коттеджных поселков, появлению сравнительно недорогих проектов вроде Sochi Country Club и новых форматов домовладений типа апартаментов в «Горки-11».
Процент домовладений, остающихся в остатке в рамках готовых и строящихся коттеджных поселков Сочинского района ежегодно существенно снижается, невзирая на постоянный крупный прирост проектов. Это продолжится и в дальнейшем. Но судить о возможности появления дефицита предложения в новом 2012 г. не верно, так как в октябре 2011 г. доля остатков была весьма крупной, составляя 75,6%. Кроме того, в ближайшее время не планируется серьезного увеличения спроса.
По заключению компании MACON Realty Group, в настоящий момент средний темп продаж в строящихся и существующих сочинских коттеджных поселках примерно соответствует одному объекту за месяц.
Основные тенденции
Сочинский район при сопоставлении с остальными участками Азово-Черноморского побережья включает наибольшее число коттеджных поселков, что делает его самой развитой зоной ЮФО РФ. Но вышеуказанный рынок является не только высокоразвитым, но и закрытым. Коттеджные поселки, где продается жилье, граничат с многочисленными «ведомственными» и «закрытыми». К последним относятся также поселки вроде «Акации», в которых купля-продажа недвижимости теоретически есть, но реально фактически зависит от воли хозяина, который сам продает объект после личной встречи с покупателем. Столь большая взыскательность связана с тем, что владельцы коттеджных поселков хотят там постоянно жить сами и поэтому озабочиваются поиском «достойных» соседей.
На Азово-Черноморском побережье рынок сочинских коттеджных поселков лидирует по уровню стоимости. Во время кризиса стоимость коттеджей, которые представляли собой наиболее распространенный тип недвижимости, нисколько не уменьшалась, даже невзирая на низкий тем продаж. Дело в том, что есть проекты, в которых выручка от их продажи не составляет основную прибыль их владельцев, или девелоперов. В связи с этим, они устанавливают более продолжительный по времени цикл реализации проектов. Типичный случай — пример Владимира Боровцова, основателя, а с 2005 года председателя совета директоров компании ООО "УК "Вермикулит" в рамках проекта «Усадьба».
Кроме того, платежеспособный спор существенно уменьшается в силу вышеуказанной дорогой стоимости. Ликвидные проекты, имеющие самые маленькие в регионе цены в сфере реализации, могут располагать среднемесячными темпами продаж от 3,5 до 4,5 ед., как например, проекты «Орхидея-Парк», а также Sochi Country Club. В дорогостоящих проектах они не превышают 1,0 ед, как, например, в «Горках Городе». При этом среднемесячные темпы продаж в дорогостоящих и не уникально оформленных коттеджных поселках, вообще очень низки, составляя в среднем всего от 01 до 0,2 ед. в месяц.
5 причин для покупки в АН "Капитал"
- 20 лет безупречной работы на рынке недвижимости
- Высочайшая репутация среди коллег и клиентов
- Профессиональные консультации в сфере недвижимости
- Анализ целесообразности покупки или продажи объекта
- Прозрачность размера вознаграждения за наши услуги