Разнонаправленные перспективы восстановления 
Согласно прогнозам аналитиков рынка год назад, 2010 г. не сулил ценовых сюрпризов в сфере недвижимости. Так и произошло. По данным опроса «Эксперт Юг», максимальное увеличение цен было зафиксировано в Ростове-на-Дону. Со слов Андрея Шумеева - гендиректора «ЮИТ ДОН», от 6 до 7.5% увеличилась средняя цена квадратного метра в период с января по сентябрь, а к концу года эта цифра может подняться до 10-12%. По словам Ильи Володько (генеральный директор MACON Realty Group) в Краснодаре по окончании 2010 г. средний уровень цен по сравнению с прошлым годом будет выше на 3-5%, а при реальном раскладе – останется прежним. В Астрахани начальник отдела рекламы и маркетинга ОАО «ПСК Строитель Астрахани» Яхья Бокаев отметил, что информация о том, что в 2010 году цены на недвижимость могут начать расти, на деле не подтвердилась.
Воскресшая ипотека
На фоне ценовой стагнации весной 2010 г., как только в банках начали снижать процентные ставки по кредитам, возник ипотечный ажиотаж. Так, к примеру, в Ростове-на-Дону с I по II квартал 2010 г. количество одобренных и выданных ипотечных кредитов возросло более чем в 2.7 раз. При этом застройщики отмечают, что лидирующие позиции на ипотечном рынке юга занимают Сбербанк, Газпромбанк, ВТБ24, Юникредит.
Андрей Шумеев заметил, что в их компании в первом квартале нынешнего года количество ипотечных операций составило 20-30% в месяц, но с апреля ситуация заметно изменилась до 45-55 % в месяц. Отмечают увеличение количества ипотечных сделок и в MACON Realty Group. Также было замечено восстановление спроса на рынке Краснодара, т.к. исходя из общего объема договоров купли-продажи первичной недвижимости, в течение первых восьми месяцев года, без малого пятая часть пришлась на время затишья – на август. Оказался переломлен тренд по приобретению «первички» по минимальной цене, заявленный «Экспертом ЮГ»: «Клиенты хотят приобретать квартиры с увеличенной квадратурой и бoльшим количеством комнат, но им важно, чтобы соблюдался баланс между ценой и качеством», - озвучивает Илья Володько. Но, несмотря на это, даже с учетом самых оптимистичных прогнозов, как считает г-н Володько, общее количество операций с недвижимостью по результатам 2010 года, на 30-35 % ниже показателей докризисного периода, что соотносится с прогнозом.
И, тем не менее, темпы роста ипотечного кредитования поражают. По данным, предоставленным ВТБ24, в Волгоградской, Ростовской, Астраханской областях, а также в Ставропольском и Краснодарских краях в течение первых девяти месяцев 2009 г. сумма ипотечных кредитов составила 407 млн. рублей, а в 2010 году за этот же период – уже 1 176 млрд. рублей. При этом лидирующие позиции в данном росте занял Краснодарский край – сравнивая предыдущий и нынешний период, подведение итогов по девяти месяцам, дали увеличение в 3.4 раза, что в переводе на денежный эквивалент составило более 287 млн. рублей. По мнению ВТБ24, на ипотечном рынке стабилизировали свои позиции такие банки, как «Дельтакредит», «Газпромбанк», «Транскредитбанк». А наиболее привлекательные проценты предлагают «Юникредит», «Кубань Кредита», ВТБ24.
С учетом сложившихся обстоятельств первостепенным вопросом для рынка становится увеличение количества нового жилья в логичном соотношении с ростом ипотеки. Дальнейшую динамику развития рынка недвижимости в каждом из регионов эти темпы как раз и будут определять.
Просевшая «первичка»
По ныне существующим данным, Астрахань считается наиболее насыщенной новым жильем. Весной 2010 года 73 многоквартирных дома, в которых общая площадь жилья составила более 500 тысяч кв. м, были на стадии неоконченного строительства. Яхья Бокаев охарактеризовал ситуацию следующим образом: «Нового жилья было построено много, его нужно продавать, но без понижения цен это не получится. Согласно нашим данным, в 2011 году увеличения цен на недвижимость не будет». Правда есть один нюанс, уточненный в весеннем отчете MACON Realty Group. Там указано, что в регионе отмечен минимальный объем новых проектов и это при условии, что значительный объем жилья уже сдан в эксплуатацию. Также важно учитывать доход астраханцев, который ниже, чем в Краснодаре и Ростове-на-Дону и, это, конечно, не способствует ажиотажному спросу на недвижимость.
В столице Кубани ситуация с «первичкой» двоякая. С одной стороны, была замечена тенденция к уменьшению объема ввода новых жилплощадей. В Краснодаре в сентябре на этапе строительства был зафиксирован 131 проект многоэтажных домов – это 2 733 млн. кв. м общей площади и 30 635 квартир. В сравнении с январем, показатели заметно снизились – на 15.5 % по общему количеству квартир и на 14.7 % - по их площади. «Причина подобной ситуации, - отмечает Илья Володько, - превалирование над новыми постройками вводимых в эксплуатацию объектов. К примеру, в период с января по август, в Краснодаре ввели 7 759 квартир в противовес 2 664 квартирам, которые начали отстраивать в этот же период».
С другой стороны, Краснодар стал местом для строительства ряда крупных жилых комплексов, которые и должны «покрыть» значительную часть спроса на первичное жилье. В ближайшие десять лет один лишь банк «Кубань Кредит» планирует вложить инвестиционные средства в размере 90 млрд. рублей в жилую застройку. Из них 50 млрд. пойдет на постройку нового микрорайона, рассчитанного на 105 тысяч населения на площади 347 га, включающей школы на 9.5 тысяч учащихся и детские сады на 7.5 тысяч мест. За реализацию проекта будет отвечать девелопер бизнез-центра «Виктория» ООО «Бизнес-Инвест». Как считает «Эксперт Юг», это подписанное соглашение стало крупнейшим на недавно прошедшем в Сочи инвестиционном форуме.
Заметный жилищный проект по строительству микрорайона эконом-класса на 30 тыс. человек будет осуществлен компанией «Инвест-строй». Для Сергея Галицкого – владельца этого предприятия, этот проект станет крупнейшим за рамками его главного бизнеса, сети магазинов «Магнит».
Соглашение между администрацией Краснодарского края и Галицким было подписано в марте на каннской выставке MIPIM. Также следует отметить планы компании «Интеко», эта компания на той же выставке заявила о желании инвестировать жилье в Краснодаре на сумму 200 млн. евро. И как удостоверили в пресс-службе холдинга «Эксперт ЮГ»: «Все заявленные проекты компании будут реализованы в рамках заранее обозначенных сроков».
Ситуация на первичном рынке в Ростове-на-Дону заставляет насторожиться: объемы ввода в эксплуатацию многоквартирных домов резко снижаются. Основываясь на истории, случившейся с концерном «ВАНТ», когда из-за кризиса были заморожены все стройки и пострадали дольщики, открылась главная «ахиллесова пята» ростовского стройкомплекса – отсутствие прозрачности.
Андрей Шумеев рассказывает, что недавно он прочел статью в одном из официальных изданий региональных органов управления в сфере жилищно-коммунального хозяйства и градостроительства. Неизвестный автор повествует о том, что на данный момент в Ростовской области наблюдается положительная динамика ввода жилья и о том, что «продолжается постепенное восстановление позиций в данном сегменте экономики до предкризисного уровня». Шумеев не стал давать оценку объективности умозаключений автора статьи, но заметил, что цифры показывают другую картину. Объем ввода многоквартирной недвижимости в 2009 году по сравнению с объемом ввода в докризисном периоде в 2007 году, снизился почти на 65 %. Также с учетом инертности процесса жилищного строительства и то, что администрацией Ростова с начала 2010 года разрешений на строительство многоквартирных домов выдано менее 10, а аукционы по земельным участкам под жилищное строительство не проводились с 2008 года, в 2011 году объем ввода многоквартирной жилплощади будет ниже, чем в предыдущем. Согласно этим данным, г-н Шумеев считает, что в 2011 году цены на жилье возрастут на 10-11 %, а к окончанию года этот показатель приблизится к показателям середины 2008 года. Что касается Краснодара, то Илья Володько уверенно предполагает, что там по итогам 2011 года рост цен вряд ли перешагнет отметку в 10 %. Тем более что, основываясь на статистику середины этого года, Краснодар уже опережает Ростов на 30 % по темпам вводимого жилья (1.04 кв. м против 0.8 кв. м на человека). Так стоит ли говорить, что совсем скоро этот разрыв может заметно увеличиться?
Миллионный Волгоград – его перспективы тоже отнюдь не радужны. По мнению консультантов MACON Realty Group, всего по 49 многоэтажным домам в начале 2010 было начато строительство. Это дало 6 514 квартир с общей квадратурой около 650 тысяч. Волгоград заметно уступает по количеству вводимого в эксплуатацию жилья на душу населения не только Ростову-на-Дону и Краснодару, но даже Астрахани. Возвращаясь к вопросу ипотеки, следует отметить, что чем доступнее она станет, тем более значимым пунктом конкуренции регионов за человекоресурсы станет объем вводимой недвижимости. Волгоград, будучи одним их крупнейших городов Юга России, явно отстает по этому показателю.
5 причин для покупки в АН "Капитал"
- 20 лет безупречной работы на рынке недвижимости
- Высочайшая репутация среди коллег и клиентов
- Профессиональные консультации в сфере недвижимости
- Анализ целесообразности покупки или продажи объекта
- Прозрачность размера вознаграждения за наши услуги