«Семейное» жилье в Сочи 
Изменение стандартов
Разложить понятие «семейное жилье» на язык цифр, то бишь максимально приблизиться к конкретике – практически невозможно. Впрочем, соотнести ряд параметров с потребностями семьи можно попробовать.
Согласно стандартам площади в однокомнатной квартире, предполагается, что в ней смогут жить двое родителей и один ребенок. Градостроительные нормы в Сочи обеспечивают минимальную площадь в 12 кв. м в квартире на одного человека (а в семье – минимум три человека). Федеральные нормы и того меньше.
Этот минимум был установлен еще в 60-70-е г.г. ХХ века. За основу советские разработчики приняли функциональный процесс, изучив потребности человека: количество принимаемой пищи, предпочтения в одежде, место, где она складывается и т.п. Как результат полученных данных – минимальные цифры, которые разительно отличаются от запросов современного человека.
В 90-е г.г., когда начал формироваться рынок жилья, застройщики обратили внимание, что люди готовы приобретать квартиры площадью больше, нежели меньше. В таком случае, почему до сих пор «живы» устаревшие стандарты?
Считается, что минимальная площадь – это норма. Однако застройщики имеют возможность делать более комфортное жилье. Т.е. ниже минимума опускаться нельзя, а вот выше – пожалуйста, предела для совершенства нет. Так в сфере недвижимости появилось улучшенная категория комфорта, что не могло не заинтересовать девелоперов, застройщиков и, безусловно, покупателей. В 70 % случаев семьи состоят из 3-5 человек и их интерес к современному жилью вполне обоснован. Они получили возможность выбрать квартиру в доме любого качества в различном ценовом диапазоне.
Развитие спроса
Осуществляя анализ покупательского спроса и ситуацию в целом на курортном рынке, можно заметить ряд тенденций. К примеру, если местный житель Сочи не будет выражать явных предпочтений между новостройкой и вторичным жильем, то иногородние покупатели обычно стремятся к покупке новой недвижимости.
Причина «на ладони» - прежний жилой фонд Сочи далек от современного понятия комфорта, к которому так привыкли жители мегаполисов. Покупая квартиру в новостройке, люди становятся обладателями просторного и комфортного жилья с хорошими видовыми характеристиками. Советские дома подобным похвастаться могут не всегда.
Что касается коттеджной недвижимости и семейных приоритетов в ее отношении, то здесь наиболее популярны два варианта – либо готовое жилье, либо незастроенный участок, готовый под возведение нового дома с нуля. Предпочтения по площади дома и участка рознятся, но среднее значение – 150 – 250 кв.м. дом, расположенный на 6-12 сотках земли.
Значительную часть предложений по коттеджам можно наблюдать в секторе бизнес-класса, в то время как в эконом-классе прослеживается некоторый дефицит. Структура спроса распределяется примерно также. Несомненно, финансовые возможности семьи лежат в основе предпочтений. Впрочем, в последнее время наблюдаются и новые факторы, обосновывающие поведение данной категории покупателей. В частности, немаловажны стали однородность социальной среды, экология района, разнообразие инфраструктуры для разных поколений и т.п.
Прокрустово ложе
Так какое оно идеальное жилье для современной семьи? В качестве примера можно разобрать концепцию «N + 1», разработанную в Америке. Согласно этой теории, комнат в квартире должно быть на одну больше, нежели чем членов семьи. Хотя большинство покупателей в России не может себе позволить такое жилье. Уровень жизни россиянина провоцирует вывод на рынок совершенно других форматов, которые идут вразрез нормам, прогнозам и тенденциям. Малогабаритные квартиры, называемые еще «сьют-квартиры», «реалы», площадью 24 кв.м – однокомнатные, до 40 кв. м – двухкомнатные, тому наглядный пример. В Сочи такую недвижимость в качестве временного жилья для отдыха предпочитают приобретать иногородние из центральных областей России. Таким образом, как обычно - спрос рождает предложение. Поэтому потребности местного рынка диктуют застройщикам снижение цен на квартиры по сравнению с другими регионами.
«Болезни» развития города
Вне зависимости от того, что экспертами рынка детально изучаются и анализируются семейные предпочтения, далеко не все застройщики на это ориентируются. На сегодняшний день девелоперы не отталкиваются от семейного формата как от конкурентного преимущества при продвижении своих проектов. Поэтому при условии, что сейчас строится более 100 новостроек в Сочи, лишь половина расположена в местах с развитой семейной инфраструктурой. И только 30% от общего числа квартир отличает различная товарная линейка, предусматривающая наличие одно-, двух- и трехкомнатных квартир в разумном соотношении. Другую же часть можно отнести к однокомнатным и «сьют-квартирам», которые застройщики с удовольствием возводят в домах гостиничного типа. Впрочем, эти пункты не мешают застройщикам рекламировать свои квартиры как идеальные для семьи.
Аналогичная ситуация наблюдается и среди коттеджных поселков. При их продаже упор идет на иногороднего покупателя, стремящегося приобрести данную собственность исключительно для отдыха. При этом такие дома крайне редко отличает близость развитой социально-бытовой инфраструктуры. Но опять же, сей факт не мешает застройщикам позиционировать свои объекты как идеальные не только для отдыха, но и для семейной жизни.
В таком случае, почему для привлечения покупателей в качестве дополнительного фактора не используется наличие семейной инфраструктуры? Застройщики не приспособлены делать бизнес на школах, детских садах и медицинских центрах, поэтому данная сфера существует за счет самоокупаемости. Девелоперы же не хотят тратиться на ее создание и последующее содержание. Таким образом, проблемы, связанные с необходимой жизнедеятельностью, благополучно ложатся на плечи покупателей.
Впрочем, винить во всем застройщиков тоже не верно. Их обязанность – постройка качественного жилья. А вот заниматься развитием городской инфраструктуры, в частности социальной, должны власти города. Но при этом в докризисный период строительного бума, даже в тех микрорайонах, которые признаны комфортными для семейного проживания, емкость социально-бытовой инфраструктуры увеличена не была. Детские сады, школы, кинотеатры, поликлиники, досуговые комплексы и пр. – большой дефицит на курорте. Решение данной проблемы требует комплексного подхода, который якобы уже обозначен в новом генплане по благоустройству города. Хотя реальной деятельности отмечено мало. Но количество земельных наделов, предназначенных под постройку жилых комплексов, логике поддается с трудом.
Жить согласно потребностям
Кто-то живет в коттеджах, а кто-то в скромных «сьют-квартирах» - такова наша нынешняя реальность. А правильно ли соотносить семейное благополучие с количеством квадратных метров и комнат? Психоаналитики и семейные консультанты уверены, что семья, будучи системой, функционирует в прямой связи с жильем. Именно поэтому грамотный психотерапевт в первую очередь старается выяснить, в каких условиях живут люди. Считается идеальным, если есть место для совместного времяпровождения и место, где каждый член семьи может найти уединение. Структура семейного жилья в нормальном ее понимании предполагает наличие индивидуального пространства у каждого человека.
На деле же квартирный вопрос нередко становится причиной посещения семейного психотерапевта. Классика жанра в данном случае – живущие вместе родители и молодая пара. Такая ячейка общества функционирует наперекор предполагаемым ролям. Родители, они же бабушка с дедушкой, которые и материально, и морально участвуют в жизни семьи; молодая семейная пара – они также родители с одной стороны, с другой – дети, которые находятся под опекой своих родителей.
По мнению психологов, люди частенько бывают скованы проблемами, связанными с квартирной ситуацией, а посему, семья развивается ненормально.
Существует два основных аспекта, определяющего комфортность жилья:
- горизонтальный срез – помещение должно соответствовать семейной структуре, ее нуждам;
- вертикальный срез – помещение должно соответствовать этапам жизни семьи.
Если иначе, то семья не должна постоянно обитать в одном пространстве, т.е. исходя из потребностей, жилье можно и нужно менять. Вот только имеется ли такая возможность у российских семей? Многие эксперты склонны думать, что да, делая акцент на особенностях современного рынка. Много семей могут улучшить свои жилищные условия благодаря сбережениям, кредитам, смене престижных районов на «попроще», что позволит расширить жизненное пространство и т.д. То есть инструменты и возможности имеются, и дело встало, получается, за желанием.
5 причин для покупки в АН "Капитал"
- 20 лет безупречной работы на рынке недвижимости
- Высочайшая репутация среди коллег и клиентов
- Профессиональные консультации в сфере недвижимости
- Анализ целесообразности покупки или продажи объекта
- Прозрачность размера вознаграждения за наши услуги