Сочинские рантье 
Подходящая локация
По сути, существует два подхода к осуществлению рентного бизнеса в Сочи. Первый – это покупка жилья сугубо личного пользования, проживание там столько, сколько захочется, а в период отсутствия – сдача в аренду. В данном случае важно учитывать ряд требований к объекту, позволяющих ему большую часть времени не пустовать.
Выбирать недвижимость, предполагаемую под сдачу в аренду, нужно аккуратно. В любом курортном городе, в том числе и в Сочи, существуют свои особенности, поэтому кое-какие факты важно учитывать сразу. К примеру, не стоит рассчитывать на серьезный доход в Сочи в Лазаревском районе. Пляжный сезон там длится всего около 3-4 месяцев, а в оставшееся время оборот недвижимости уже не столь активен, так как к центру города можно пробраться, лишь преодолев значительное расстояние, да еще и по «серпантину». Поэтому считается, что вся основная и наиболее популярная инфраструктура, и что особенно ценно – рабочие места, концентрируются в Адлерском и Центральном районах города.
Это все снижает привлекательную сторону рентного бизнеса в Лазаревском районе. В действительности, там проще купить жилье, нежели продать его. Исключением стали Лоо и Дагомыс, граничащие с Центральным районом города, ведь логически и территориально они находятся ближе к нему, а вот формально причисляются к Лазаревскому району.
Считается, что потенциальных съемщиков жилья легче всего найти в тех районах города, где развита инфраструктура. На данный момент к ним причисляют главный курортно-развлекательный центр - Центральный район Сочи и «олимпийский» центр Сочи - Адлерский район. Именно там – на традиционных курортных локациях - специалисты арендного бизнеса Сочи советуют покупать недвижимость. Ведь там максимально сконцентрирован спрос на аренду, а стоимость жилья обязательно будет расти пропорционально приближению срока проведения Олимпиады 2014 года. Существенен также тот пункт, что для недвижимости в этих локациях характерна высокая ликвидность, инвестор может быстро зафиксировать прибыль, продав в любой момент имеющийся объект.
Детализация выбора
Однако выбрать популярное место – это всего лишь полдела. Чтобы получить выгоду от сдачи объекта, необходимо четко сформулировать, чего хочет и каков он конечный потребитель. На рынке любого города, в том числе и сочинского, существуют свои правила игры, и их тщательное изучение ничуть не помешает. Когда локация покупки определена, стоит вникнуть в запросы арендаторов, интересующихся данным местом: выяснить желаемое месторасположение, предпочтения по метражу.
В общем, если предполагается, что недвижимость под летнюю сдачу в аренду, то большей популярностью пользуются площади около 60 кв.м. Зачастую, это квартиры-студии, имеющие панорамное остекление и максимально близко расположенные к морскому побережью. Если жилье под сдачу в зимний период, то площадь требуется поменьше – примерно 30 кв.м. И снова это квартиры студийного типа, но ближе расположенные уже к горнолыжным сочинским трассам. Если предполагается круглогодичная сдача, диапазон варьируется от 30 до 60 кв.м. В основном это одно-, двухкомнатные квартиры в черте города, максимально приближенные к деловым центрам Адлера и Сочи.
Однако правило первой линии работает не везде. Многие покупатели считают, что собственный дом, расположенный в максимальной близости к морю, позволит им вести прибыльный рентный бизнес. Но практика показывает, что и тут есть нюансы. Сдача жилья в летний период, действительно, выгодна. Но летом даже сами рантье не прочь отдохнуть на курорте, посему из напряженного графика работы жилья под аренду «выпадает» существенный период. Чтобы получить круглогодичный и сбалансированный (при условии собственной эксплуатации жилья для отдыха) график прибыли, идущей от аренды, удобно будет владеть объектами в спальных районах Сочи, находящихся в 2-3 км от побережья. К тому же, данную локацию при непосредственной покупке жилья, отличает более низкая стоимость, разница может быть 2-4 раза по сравнению с прибрежной.
Аренда с гарантией
Однако же, все упомянутые выше заботы вполне реально «перекинуть» на управляющую компанию, то бишь остановиться на втором варианте рентного бизнеса. Другими словами, в новом комплексе Вы приобретаете жилье с договором гарантированной ренты. Это значит, что до окончания установленного срока владелец может эксплуатировать свой объект четко обозначенное количество недель в год, а в оставшееся время квартира сдается управляющей компанией и оговоренный в договоре доход перечисляет собственнику. Прибыль, получаемая сверх указанной суммы, уходит в карман компании. И, несмотря на то, что данный тип ренты в Сочи – пока еще новое явление, однако абсолютно все жилые комплексы премиум-уровня на Красной Поляне и в Сочи функционируют, основываясь как раз на эту схему.
Заграницей такие схемы принято называть buy-to-let (бай-ту-лет) и leaseback (лизбэк). Leaseback популярен в Австрии, Франции, Швейцарии, Великобритании и ряде других стран. Обычно договор составляется на 5-15 лет, после этого его либо продлевают и продолжают самостоятельно использовать недвижимость или продают с целью зафиксировать прибыль. Применение схемы leaseback особенно выгодно при получении кредита. Зачастую, банки с охотой одобряют ипотечные кредиты для приобретения недвижимости, которая предлагается по данной программе. Благодаря сдаче недвижимости в аренду согласно leaseback, собственник легче и быстрее осуществляет выплаты по кредиту. А по прошествии 5-10 лет владелец получает возможность заработать такую же сумму, вернув вложенные средства.
Тем не менее, выбор успешного варианта гарантированной ренты тоже не всегда прост. Возможности рынка Сочи пока ограничены, а действительно стоящих предложений – и того меньше. К тому же подсчет будущего дохода от аренды не так легок, как кажется на первый взгляд. Доходностей существует два вида: нетто-доходность и гросс-доходность. Именно первая должна интересовать сведущего арендодателя, так как чистую прибыль отражает именно она – естественно, за вычетом обязательных расходов, налогов, платежей и т.п.
Подобный тип ренты пока только начинает развиваться на курорте и, вероятно, ему предстоит пройти тернистый путь. Но можно надеяться, что когда в олимпийский Сочи придут иностранные операторы арендного и гостиничного бизнеса, то продукт начнет набирать обороты значительно быстрее.
Доверительное управление
Между тем, пока международные инструменты типа лизбэк не особенно развиты, на рынке активно применяют доверительное управление арендной недвижимости.
Агентство недвижимости при стандартной процедуре найма жилья берет на себя роль посредника, выполняющего роль по поиску арендатора. При доверительном управлении значительно увеличивается круг обязанностей и в разы возрастает ответственность. Владелец, пожелавший сдать в аренду квартиру, «скидывает» на обозначенный срок все заботы и риски, возникающие в этой связи, на плечи компании, с которой был заключен соответствующий договор.
В риэлтерской сфере доверительному управлению дают еще другие названия – управление недвижимостью или гарантийное обслуживание. Подобный тип взаимоотношений с агентством недвижимости обеспечивает владельцу постоянный доход от аренды жилья в течение длительного периода времени, уберегает от участия в решении технических и бытовых вопросов и одновременно снабжает финансами вне зависимости от месторасположения собственника.
Доверительное управление может нести в себе разный набор услуг. В первую очередь, это зависит от опыта работы самого агентства в сфере услуг и от того, какими материальными и профессиональными ресурсами оно располагает. В стандартный пакет включается:
- поиск и подбор клиента-арендатора;
- подписание с ним договора;
- слежение за соблюдением порядка в квартире в период всего срока найма;
- ежемесячное отчисление получаемой арендной платы владельцу за вычетом комиссионных;
- своевременный внос средств на оплату коммунальных услуг;
- страхование квартиры.
Сумма комиссионных напрямую связана с тем набором обязанностей, которые возлагает на себя агентство. Дополнительные услуги компания может предоставить по желанию клиента. К примеру:
- учет и ведение налоговых отчислений;
- мелкий и крупный квартирный ремонт;
- уборку;
- систему безопасности;
- подключение всевозможных услуг и сервисов;
- приобретение бытовых приборов, мелкой мебели и пр.
Средняя стоимость доверительного управления со стандартным пакетом услуг - ежемесячно 10 - 15% от арендной платы.
Нельзя также забывать о налогах, закладываемых в комиссионное вознаграждение. Договор доверительного управления согласно российскому законодательству подлежит обязательной регистрации. Ввиду этого, собственнику, сдающему жилье в аренду, необходимо выплачивать 13% НДФЛ. Но чтобы уменьшить налоговый груз многие владельцы жилья идут на уловки, оформляя аренду как ИП, предполагающее упрощенную систему налогообложения – 6% вместо стандартных 13%.
Вне зависимости от того, что доверительное управление пользуется все большей популярностью не только среди состоятельных людей (недвижимость элитного класса), но и граждан со средним достатком (бизнес- или мидл-класс), специалисты рынка не прогнозируют увеличения количества собственников, стремящихся вручить свое жилье под опеку агентства. Останавливающими факторами для арендодателей служат цены на подобного рода услуги и, конечно, необходимость платить налоги государству.
5 причин для покупки в АН "Капитал"
- 20 лет безупречной работы на рынке недвижимости
- Высочайшая репутация среди коллег и клиентов
- Профессиональные консультации в сфере недвижимости
- Анализ целесообразности покупки или продажи объекта
- Прозрачность размера вознаграждения за наши услуги