Сохранить деньги можно на приобретении «элитки», а заработать – на аренде «малометражки» 
В ближайшие годы, если руководствоваться прогнозами аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», средняя стоимость жилья в Москве останется примерно на нынешнем уровне – это около $5000 за один кв. м. Однако это вовсе не означает, что недвижимость утратила свою инвестиционную привлекательность. Качественное жилье всегда высоко ценилось, особенно качественное жилье в центре Москвы. Поэтому, если Вы являетесь владельцем небольшой «единички» или «двушки», расположенной рядом с метро или в хорошем «спальнике», то сдавая ее в аренду, Вы сможете обеспечить себя неплохим заработком, который как минимум покроет инфляцию.
Вопрос относительно тех ценовых тенденциях, которые на сегодняшний день наблюдаются в различных сегментах жилой недвижимости, обсуждался в ходе онлайн-конференции под названием «Прогноз на 2012 год: что будет с недвижимостью в год выборов и конца света?»
Руководитель центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко как нельзя лучше рассказал о сложившейся ситуации.
Можно ли сегодня заработать на недвижимости?
Если верить прогнозам экспертов, то в ближайшие несколько лет средний уровень цен на жилье вряд ли изменится существенным образом. Однако, согласно мнению Олега Репченко, этот рынок будет весьма волатильным, а соответственно возможны некоторые колебания цен как вверх, так и вниз. Если же Вы желаете более детально владеть данной информацией, то она подробно выложена в цикле статей «Будет ли недвижимость «тихой гаванью»?». Эти колебания цен для некоторых создают обманчивое впечатление относительно того, что на них можно реально заработать. Как утверждает руководитель проекта, любая недвижимость не является инструментом для осуществления краткосрочных инвестиций, так как представляет собой низколиквидный актив. Недвижимость - это не акции, от которых в случае необходимости можно избавиться за один день и быстро зафиксировать прибыль. Никогда нет полной уверенности в том, что вы успеете продать квартиру на росте, а в случае падения цен она «зависнет» у Вас, и тогда осуществить ее продажу можно будет лишь с дисконтом.
Тем не менее, заработать на недвижимости вполне реально, только не следует при этом рассчитывать на очень высокий доход. То время, когда дорожало любое жилье, прошло, но это вовсе не означает, что в недвижимость не стоит инвестировать, просто в настоящее время этот инструмент прекрасно подходит для консервативной стратегии и пассивных инвестиций. Поэтому, если у Вас есть желание отойти от дел и при этом вложить во что-то деньги, дабы их сохранить, то вполне можно купить квартиру, для того, чтобы можно было ее сдавать.
Идеальная квартира для инвестиций
В связи с тем, жилье само по себе в ближайшие годы вряд ли принесет большой доход, чтобы как- то заработать, квартиру лучше сдавать в аренду. Жилищный вопрос приходится решать не только приезжим, но и коренным жителям Москвы, которые желают жить отдельно от родителей. Сегодня, как и прежде, иметь собственную квартиру по карману далеко не каждому, поэтому многим приходиться жилье снимать. Крыша над головой людям необходима всегда, а соответственно, сдача жилья в аренду пользуется стабильным спросом, а соответственно способна обеспечивать регулярный доход ее владельцу.
В среднем доход арендодателя составляет около 6-8 % годовых. Это, безусловно, меньше чем доходность многих банковских депозитов, тем не менее, в отличие от депозита, сдача в наем жилья защитит Вас от инфляции, поскольку арендные ставки растут вместе с инфляцией. Следует отметить, что, несмотря на прогнозы экспертов, относительно неизменности цен на жилье, в долгосрочной перспективе недвижимость сумеет отыграть инфляцию. Именно поэтому через несколько лет при продаже квартиры ее владелец получит уже возросшую сумму благодаря повышению ее стоимости, и это помимо того, что ежемесячно он получал арендную плату.
Исходя из этого, к выбору квартиры следует подходить исходя из запросов арендаторов. Если целью приобретения квартиры является ее дальнейшая сдача в наем, то лучше всего для этого подойдет одно - либо двухкомнатная квартира, которая расположена недалеко от метро и в хорошем спальном районе. Такая квартира не нуждается в очень дорогом ремонт, тем не менее, она должна иметь аккуратный и современный вид. Явным дополнительным преимуществом станет наличие достаточного количества парковочных мест. На сегодняшний день, стоимость подобной квартиры в среднем колеблется в диапазоне от 6-7 до 10-12 млн руб.
Хорошие квартиры, расположенные недалеко от метро пользуются повышенным спросом, как у арендаторов, так и у покупателей. Это жилье является наиболее ликвидным, поэтому в случае необходимости Вы сможете его быстро продать.
Строительство доходных домов. Можно ли обойтись без помощи государства.
Высокий спрос на аренду жилья делает ее развитие весьма перспективным. По словам Олега Репченко, необходимо четко понимать, что под этим подразумевается, поскольку если это социальные доходные дома, основное предназначение которых заключается в предоставлении помощи нуждающимся в жилье россиянам, то вряд ли в данный момент государство готово их активно строить. Что касается арендных ставок, то в таких домах они будут крайне низкими, а соответственно такое жилье мало чем будет отличаться от неприватизированных квартир, которые предоставляются по социальному найму.
Если вести речь о коммерческих доходных домах, то впервые в современной России такой дом появился в виде дорогих апартаментов. Ориентировано данное строительство было преимущественно на российских топ-менеджеров. Тем не менее, на сегодняшний день отмечается появление доходных домов и в более доступном сегменте. Подробнее об этом можно прочитать в статье «Доходные дома в Москве получат развитие в 2012 - 2013 гг.». В том случае, если данная тенденция приобретет более широкое развитие, то арендные ставки жилья эконом-класса будут находится на том уровне, который предлагают сегодняшние частники. В данном случае, арендаторов могут привлечь именно прозрачные и универсальные условия найма жилья.
Тем не менее, для активизации строительства доходных домов необходимо принимать меры, которые могли стимулировать застройщиков. В настоящее время лишь немногие готовы к тому, чтобы перейти к новому формату, поскольку квартиры на продажу способны приносить своим владельцам куда более быстрый доход, поскольку способны сразу окупить строительство. Что же касается доходного жилья, то в данном случае необходимо учитывать тот факт, что сроки его окупаемости могут растянуться на долгие годы.
Цена «Антиквариата » на рынке недвижимости.
Такой сегмент, как элитная недвижимость всегда пользовалась популярностью среди тех инвесторов, которые распоряжаются серьезными капиталами. Данная недвижимость растет в цене не только благодаря уникальности объектов, но и благодаря росту инвестиционного спроса. Соответственно, инвесторы, желающие сохранить свои деньги в условиях нестабильности, приобретают дорогостоящую недвижимость в качестве своего защитного актива. В статьях, размещенных на сайте компании можно более детально ознакомиться с некоторыми экспертными оценками и прогнозами относительно элитной недвижимости.
Однако, анализируя эти прогнозы, следует учитывать тот факт, что общие тенденции, которые являются характерными для дорогого сегмента, могут иметь существенные отличия от того, что может происходить на рынке недвижимости с конкретной элитной квартирой. Здесь следует учитывать тот факт, что это не типовое жилье, а элитное жилье – это штучный продукт. По словам Олега Репченко, элитное жилье можно сравнить в большей степени с антиквариатом, нежели с другими сегментами рынка, поскольку каждый объект обладает своей ценностью и потенциалом роста, которые не зависят от показателей других объектов на рынке недвижимости и рынка недвижимости в целом.
За уникальные объекты богатые люди готовы платить любые деньги. Тем не менее, на рынке элитной недвижимости нередко встречаются довольно качественные квартиры, но не уникальные. Поэтому, покупатель должен уметь распознать элитную недвижимость.
Основной недостаток, который имеет элитная недвижимость – это ее низкая ликвидность. К примеру, если типовую квартиру, имеющую хорошие характеристики и адекватную цену можно продать и за месяц, то элитная недвижимость может продаваться годами, ведь неизвестно, когда именно, среди небольшой группы потенциальных покупателей появится претендент, которому идеально подойдет данная квартира.
Стоит ли рисковать?
Новостройки всегда пользовались на рынке недвижимости более высоким спросом, нежели квартиры, предлагаемые вторичным рынком. Новостройки привлекательны не только сформировавшимися общерыночными тенденциями, но и тем фактом, что цены на квартиры в новостройке во многом зависят от стадии строительства. Однако не стоит забывать о том, что и риски здесь достаточно велики, поскольку в данном случае покупатель получает, по сути, обязательство застройщика, которое не является тем самым «надежным материальным активом», которым есть недвижимость.
Например, одного из читателей сайта интересовал вопрос относительно того, имеет ли смысл вкладывать средства в долевое строительство или же лучше подождать и приобрести квартиру в уже сданном доме, либо вовсе приобрести жилье на вторичном рынке. Безусловно, покупка недвижимости на стадии строительства дает дополнительный доход, который в среднем составляет около 10-20% годовых к основному росту. Тем не менее, следует отметить тот факт, что в ближайшее время подобного роста цен жилье не предвидится. Следуя из этого, стоит принимать во внимание тот факт, что от приобретения квартиры на стадии строительства Вы вряд получите доход, который бы Вы получили в случае размещения денег на накопительный счет в банке под те же 10-15% годовых. Не стоит также забывать и о тех рисках, с которыми связано долевое строительство.
Некоторые могут оказаться перед дилеммой такого рода, когда денег хватает в лучшем случае на малометражку или на приобретение квартиры на ранней стадии строительства. В таких случаях лучше воспользоваться старой пословицей и иметь синицу в руках в виде малометражки, чем журавля в виде новенькой, но недостроенной квартиры. В случае приобретения малометражной квартиры Вы имеете возможность ее отремонтировать и сдавать, тем самым получая дополнительный доход. Пускай эта доходность и будет ниже, в среднем 6-8% в год, но это будет реальный актив, а не «воздушное» обязательство застройщика. Уже через какое-то время Вы можете поднакопить средств, продать свою малометражку и приобрести квартиру лучше и просторней.
Не только Москва
Региональная недвижимость в целом, хотя и с некоторым опозданием, но, тем не менее, закономерно повторяет московские тенденции. Исходя из этого, можно прогнозировать тот факт, что так же как и в столице, средний уровень цен в регионах, будет оставаться примерно на том уровне, что и данный момент. Если говорить о ценах на жилье в таких экономически развитых городах, как Санкт-Петербург, Нижний Новгород и промышленные города Урала и Сибири, то здесь наблюдается некая стабильность. Другими словами можно сказать, что в тех городах, где финансовые возможности людей позволяют улучшать свои жилищные условия, цены на жилье более стабильны.
Следует отметить тот факт, что депрессивные регионы, значительно острее реагирую на изменения, происходящие на рынке недвижимости. Например, если рассматривать рынок недвижимости столицы, то спрос на жилье здесь есть даже в кризисные моменты, в то время как, например, в Туле в той же ситуации граждане скорее предпочтут покинуть данный регион, нежели приобретать жилье. В связи с этим, резкого роста цен в таких регионах вряд ли стоит ожидать.
Что же касается зарубежного рынка, то человеку, который не является профессионалом в данном деле, разобраться непросто. Относительно зарубежной недвижимости смело утверждать можно лишь то, что надежной и доходной инвестицией в данном случае может стать лишь покупка какой-либо уникальной недвижимости, например, добротного жилья, расположенного в центре крупных мегаполисов. Спрос на такое жилье был и будет всегда, а вот, что касается предложения, то оно ограничено. Исходя из этого, можно сделать вывод относительно того, что подобная недвижимость не потеряет в цене. Но не стоит упускать из виду тот факт, что это жилье довольно дорогое, поэтому и круг покупателей на него ограничен, ведь такие инвестиции доступны немногим.
Вряд ли стоит ожидать стремительного скачка цен в таких городах, не являющихся центрами притяжения людей и капиталов, соответственно, от приобретения недвижимости в таких регионах не стоит рассчитывать на получение большой прибыли. Это же касается и столь разрекламированной курортной недвижимости. Несмотря на кажущуюся первоначальную привлекательность, предложение в настоящее время и практически всегда может быть увеличено еще больше, поскольку места для строительства предостаточно. Именно поэтому, гарантировать рост цен невозможно.
Помимо этого, всегда следует учитывать и такие дополнительные издержки, как коммунальные платежи и налоги. К примеру, во многих странах Европы размер налога на сдачу в аренду квартиры может колебаться от 8% до 20% .
Именно поэтому вкладывать свои деньги в зарубежную недвижимость следует с большой осторожностью. Но, в том случае, если Вы приобретаете недвижимость для жизни, то сейчас для подобных сделок очень хорошее время, поскольку после кризиса, колыхнувшего практически весь мир, цены на недвижимость в большинстве стран существенно снизилась.
Неизменные факторы, влияющие на стоимость жилья.
Влиять на увеличение инвестиционной привлекательности способны не только некоторые частные факторы, но и некоторые глобальные события, такие, как например, заметное улучшение инфраструктуры или транспортной доступности. Тем не менее, с уверенностью предсказать развитие хода событий на рынке недвижимости не могут даже профессионалы. Таким глобальным событием для Сочи является приближающаяся зимняя Олимпиада 2014. Тем не менее, несмотря на грядущую Олимпиаду, стоимость жилья в Сочи на сегодняшний день все еще не отыграли своего кризисного падения.
Еще одним существенным фактором, который теоретически может оказывать свое влияние на стоимость жилья, является расширение границ столицы. Тем не менее, если руководствоваться прогнозами экспертов, то в ближайшие годы данное решение никаким образом не окажет своего влияния, ни на недвижимости, расположенной на новых территориях, ни на ценах в «старой» Москве. Изменений на рынке недвижимости столицы можно ожидать лишь тогда, когда новые территории начнут активно осваиваться, но по прогнозам Олега Репченко, это может произойти не ранее чем через пять лет.
Стабильным фактором, влияющим на рост цен недвижимости Москвы, является открытие новых станций метро, поскольку именно метро является основным транспортным средством в столице. Но в данном случае, следует учитывать тот факт, что цены реагируют на появление метро еще до начала его функционирования. Как правило, рост цен наблюдается уже тогда, когда лишь только появляются сообщения о планах на строительство метро. Следует отметить, что активный рост цен, преимущественно, приходится именно на период строительства, в то время, когда появляется уверенность того, что метро на обозначенном месте действительно появится. За период строительства, цены на квартиры вблизи метро дорожают примерно на 10%. Как говорит руководитель проекта, уже после официального открытия метро, ажиотаж идет на спад и цены начинают стабилизироваться.
Несмотря на то, что активного роста цен на жилье не предвидится, недвижимость, как и прежде, остается основным инструментом инвестиций. Единственная разница заключается в том, что если раньше эти инвестиции осуществлялись по схеме «вложить и жить на проценты», сейчас подобная тактика не работает.
5 причин для покупки в АН "Капитал"
- 20 лет безупречной работы на рынке недвижимости
- Высочайшая репутация среди коллег и клиентов
- Профессиональные консультации в сфере недвижимости
- Анализ целесообразности покупки или продажи объекта
- Прозрачность размера вознаграждения за наши услуги