О жилом секторе сочинской недвижимости: растет волна против «ижс-ников» 
Давно сформированный сегмент
Многоквартирные малоэтажные коттеджи в черте города строятся уже давно. В Сочи данный сегмент закрепил свои позиции уже после первого кризиса, то есть в 1998 году. В 2006 году он появился в других регионах наравне с непомерно высокими с ценами на недвижимость, в виде приемлемой альтернативы постоянно дорожающим квартирам. И как раз после кризиса 2008 года произошло окончательное укрепление данного формата во многих регионах России. Но сперва в Ростове, а потом и в Сочи этот сегмент стал предметом скандала. Сотни индивидуальных многоквартирных домов было «внезапно» обнаружено городскими властями. Часть объектов грозят снести, несмотря на то, что в них проданы все места.
Сформировалась драматическая ситуация: застройщики коттеджей работают по «серым» схемам, но лишь потому, что нет «белых». Рынок требует этот продукт, но для строительства многоквартирных коттеджей не существует какой-либо нормативной базы. А в период кризиса этот сегмент активно развивался за счет небольших начальных капиталовложений. Хотя наличие в движении недобросовестных деятелей отрицать тоже нельзя. Но как бы там ни было, позиции городских СМИ и властей, прочащих скорую смерть столь новому сегменту, понять довольно сложно.
Бизнес пожелал проявить инициативу и сотворил достаточно неплохой и популярный продукт, нашел окольные, но все же пути – и все это ради того, чтобы данный продукт стал приемлемым для населения в плане правовой статустности. Эта дорожка оказалась неустойчивой и скользкой, однако искупаемая достаточно низкой стоимостью, что подтверждает стабильный спрос на эти объекты.
К несчастью, в связи с востребованностью продукта, к движению «ижс-ников» примкнули как предприниматели-однодневки, так и простые мошенники. Бесспорно, с ними необходимо бороться, так как они компрометируют саму идею и рынок в целом. «Ижс-ники», стремящиеся вести свой бизнес порядочно и надежно, и сами в этом заинтересованы. Но борьба должна быть разборчивая, не стоит разводить кампанейщину и под одну гребенку собирать и тех, кто не отказывается от своих обязательств и ни от кого не скрывается. Помимо этого властям прекрасно известны даже имена и фамилии тех игроков, кто давно работает в данном сегменте. Репрессии по отношению к многоквартирным ИЖС могут спровоцировать уничтожение быстрорастущего сегмента, который в большинстве случаев отличает отсутствие «недостроев».
Риэлторы также знают надежных застройщиков, и вряд ли будут связываться с продажей квартир в сомнительных домах. Риэлторы, отличающиеся профессионализмом и изрядной долей квалификации знакомы со всеми подводными камнями «ижс-ников» и стараются предупредить об этом клиентов. Они наперечет знают всех качественных и надежных застройщиков, но каждый конкретный объект с их стороны подвергается тщательной проверке на предмет наличия нужной документации, на вопросы подключения коммуникаций и собственности на приобретаемое жилье.
Откровенно говоря, есть покупатели, которые осознанно идут на покупку такого рода недвижимости. Для кого-то это реально лучше, нежели скромная комнатка в коммуналке или «выживание» в обветшалом жилье без удобств. И, надо заметить, найти на рынке что-то дешевле не получится – что в большинстве случаев и является решающим фактором. Да даже сейчас, когда вокруг этого типа жилья разразился скандал, его продажи ни в коей мере не упали.
Просто нужен закон
Бесспорно, похвально, когда осуществляется контроль за соблюдением законодательства. Но местные власти могут не только контролировать, но и творить законы. Так отчего же взамен карательных мер постфактум, властям не разработать регламенты, нормативы, законы и подзаконные акты, которые могли бы регулировать малоэтажную квартирную застройку в городской черте.? Ведь отличие этого типа застройки от многоэтажной разительно отличается по всем пунктам. Помимо этого властям под силу определять и менять назначение земель под постройки в городских кадастровых планах, сформировывать регламенты застройки.
Понятно, что законотворчество не назовешь быстрым делом. Прошло более 10 лет – пикеты обманутых дольщиков, тысячи судебных разбирательств – а все ради 214-го закона о долевом строительстве, который все же приняли. Но данное дело было федерального уровня. А вот то, причислить ли застройку к надлежащей/ненадлежащей – обычно находится в компетенции городских властей. Если сейчас не воспользоваться этой компетенцией, то вполне реально получить повторную волну обманутых дольщиков и перекрыть кислород здоровой по своему замыслу предпринимательской инициативе.
Всем известно, что органы власти нередко начинают решать вопросы не как только они возникают, а через годы. В Сочи такие дома начали строить с 1998 года, однако озаботились этим власти только сейчас. А ведь властьимущие обладают обязанностями и полномочиями не только давать «добро» или запрещать, но и отвечать за исполнение законности. И, кстати, вовсе не тогда, когда процесс уже давно запущен. Основная опасность заключается в том, что из-за развернутой кампании могут пострадать люди, которые уже приобрели жилье в подобных коттеджах. Даже если снесут несколько коттеджей, малый застройщик уже попросту не сможет рассчитаться с пострадавшими. Ведь большая часть средств вложена в уже построенный дом, а прибыль «крутится» в следующем строительстве, то есть деньги не украдены, но их нет. Потому что у застройщиков редко бывают активы и уж тем более собственные сбережения. Выходит, снова ждем прецедентов с обманутыми дольщиками в главной роли?
Есть ли выход?
Развитие нового сегмента в виде многоквартирных коттеджей активно идет по всей России. Этот формат жилищного строительства стал единственно доступным способом покупки квартир для людей со средним доходом, и отличает его очень яркая и положительная динамика. Сегмент новостроек данного типа занимает практически лидирующие позиции по сравнению с остальными, а вложения в многоквартирные коттеджи сами по себе стали чуть ли не единственным послекризисным инструментом частного инвестирования на рынке недвижимости. Для частных инвесторов, с учетом общего посткризисного застоя, выгода заключается в том, что малоэтажные дома строятся значительно быстрее, чем многоэтажные. К тому же нельзя не принимать во внимание, вне зависимости от сегмента, значительную разницу в цене на дома, чья стройка находится на стадии котлована и на дома, готовность которых близится уже к 100%. Посему возведение малоэтажных комплексов позволяет получить эту разницу заметно быстрее в силу их достаточно скорого строительства.
По сути, приобретение квартир в данного типа домах на стадии котлована, обеспечивает частному инвестору годовую прибыль до 40%: за счет роста цен при приближении к окончанию стройки, инфляции, а также после запуска дома в эксплуатацию и оформления его в собственность. Очевидно, что этот вид строительства все равно будет узаконен, рано или поздно. Поэтому глупо от него отказываться. На сегодняшний день по очень многим причинам не получится просто так прийти в зону Ж1, снести все, что там было и возвести многоэтажный «спальник». Необходим некий промежуточный вариант, который позволит обеспечить постепенную интенсификацию освоения городских ландшафтов. В Европе в исторической части городов нередко можно увидеть целые улицы, состоящие из таунхаусов. А ведь, фактически, «прикинувшиеся» на этапе планирования и строительства малоэтажные индивидуальные коттеджи и являются таунхаусами. Разумным решением в данном случае будет узаконивание варианта, который градостроительно продуман, щадит затраты и защищает права людей. А крупные компании никогда не возьмутся за малоэтажные одиночные точечные проекты, так как это не рентабельно. Но если такое и можно осуществить, то только на территориях больших комплексных поселков, размещение которых возможно только за городом, однако там отсутствуют коммуникации и инфраструктура. Поэтому в переходный момент именно «ижс-никам» нужно позволить исполнить роль застройщиков малоэтажных коттеджей.
5 причин для покупки в АН "Капитал"
- 20 лет безупречной работы на рынке недвижимости
- Высочайшая репутация среди коллег и клиентов
- Профессиональные консультации в сфере недвижимости
- Анализ целесообразности покупки или продажи объекта
- Прозрачность размера вознаграждения за наши услуги